英国房产市场：猪插双翅亦难飞

Bryan

(James Saft是路透专栏撰稿人,以下内容仅代表其个人观点)


撰稿 James Saft 编译 李爽/侯向明


2 J* I: c3 r1 [7 {; K* W2 K- g2 s路透伦敦5月19日电---英国地产业虽然目前出现了价格和交易活动反弹的迹象，但就像一头长了翅膀的猪一样，尽管疯狂舞动双翅，仍旧无力腾飞。

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英国房市泡沫化的程度,就连美国也相形见绌.当地房价虽已缩水约20%,仍依旧面临着经济严重衰退、失业率攀升以及关于融资成本的严峻长短期问题.

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面对这种境况,英国人再度采用繁荣时期屡试不爽的策略--提价.据房产网站Rightmove数据,5月房屋报价上升2.4%.
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\"平均要价提高逾5,000英镑，这里面包括野心和乐观态度的因素，但也是卖主不得已而为之,因为新的卖主只有提价,才有足够的钱换套新房子,\"Rightmove的Miles Shipside称.

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5 j! ]  K; @# Z" WRightmove的调查中，平均要价刚刚超过22.7万英镑,而Halifax调查显示4月平均售价为15.4万英镑,卖方的野心从中可见一斑.

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! S" `( K5 h# E8 {! |" {7 h卖方提价，不仅是为其偿还现有贷款,而且因为目前银行要求首付25%才能给贷款客户最优惠条款。
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由于以低首付争取抵押贷款很难,或者代价高昂,这就意味着如果没有同样乐观或者出手大方的买家入市,许多人卖房所得仍不足以换套新房.


: h! Y2 R- [3 [% c. E表面上看,这有点令人惊讶;毕竟过去不到10年间,所有房价涨幅均在两倍左右,那麽为什麽仅下跌20%就让这麽多人囊中羞涩呢?

6 f  o; n% s" U4 d% v( W首先,由于许多人一直换房子,而且所持杠杆也维持在较高水准;其次,随着房价增值,许多人拿物业套现增加贷款,并将这些资金投资他处.

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+ h- x4 o0 |, [  C7 ^- k各个地区的房价变动不同,伦敦仅跌价15%,也许是因为外国买主在伦敦中心区表现活跃;但经汇率调整後仍较峰值缩水近40%.
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因价格过低而不愿出售的卖家增多
* Z$ v* P0 p3 A2 M/ w; U+ y7 K5 T' \
, l$ a4 N3 V0 g% }在谈到房价很快就能步上正轨的迹象时,最多人引用的两项证据是:买方询价数量增加和抵押贷款获批数量触底.
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英国皇家测量师学会(RICS)月度调查显示,新买方询价数量连续第六个月增加,且增速为1999年8月以来最快.英国央行近期数据显示,3月新购房屋抵押贷款上升,且升至10个月来最高.
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; \0 C6 P6 [4 i/ J0 D# _) t) C看起来非常好,但必须在正确的背景下解读这些数据.Capital Economics数据显示,甚至表现为攀升的房屋抵押贷款批准宗数,也还是较去年同期少了三分之一;从历史来看,批准数量中有一半的房价为稳定,上涨的甚少.
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推动此次泡沫的边际买主和购置房产以供出租的投资者,显然还很安静保守.第一季银行向购房供出租的屋主的贷款数额,较去年同期剧降78%,尽管利率急剧下滑或许意味着,被迫出售房屋的人可能比较少.
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买价和卖价之间的僵局最後将由被迫出售房屋者打破,然後按老样子,房地产市场本身所导致的经济衰弱和失业,将导致今年下半年和明年涌现一大堆房子等着被卖.

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: U" _6 d# |9 N4 e英国央行指标利率仅0.5%,因此抵押贷款利率目前看来很低,根据Capital Economics数据,借款人当前通常可以拿到的抵押贷款利率约较基准利率高350个基点.这反映的是贷款的风险、银行资本和储蓄供给,未必能视为很快就有所改善的证据.
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让我们来看看英国和美国市场房贷市场的两个重大区别吧。对潜在买家来说,两个差异都使英国市场看来是个更糟糕的选择：
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与美国多数州情况不同的是，英国的住房抵押贷款提供商都有权追索借款人的其他资产.借款人不能把钥匙寄回给银行一走了之,除非他连自己的车子和退休基金都不要了.

更重要的是,在英国,利率风险几乎全由借款人承担,该国并没有由政府资助的固定利率市场,这和美国不同.
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' l& X' r$ J+ I0 M2 [, b也就是说,假如通胀上升,抵押贷款利率随之升高,那麽房屋买家将会受到重创.(完)


(本文刊出时,James Saft对文中提及之证券未有任何直接投资,但可能透过基金间接持有相关证券.)
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--译文审校 沈以文/王丰