旧金山伦敦房价领涨全球 大都市的“房价之痛”

 国际大都市汇集全球人才、创意和投资，在各国脱颖而出，成为世界经济增长热点。这些大都市的房价也高得令人咋舌。最近一项调查显示，多座国际大都市的房价三年来持续高位增长，领跑其所在国家城市房价，令普通居民不堪重负。

　　【房价涨不停】

　　英国《经济学家》周刊４月１日发布其最新调查结果显示，过去３年里，伦敦、旧金山、温哥华和斯德哥尔摩等城市的房价以年均１３％的速度增长，而它们所在国家的房价年均增长水平仅为７.５％。

　　这项调查还在去年追踪了２６个国家的房价水平，发现计入通货膨胀因素后，有２０个国家房价增长，平均增长５.１％。位于这些国家的大城市的房价平均增长水平则达到８.３％。

　　高房价令当地居民怨声载道。去年的另一项调查显示，在阿姆斯特丹、柏林、伦敦、巴黎、斯德哥尔摩和苏黎世等城市，只有不到九分之一的居民认为找到价钱合理的居所并不难。上述城市的房价３年来维持６.５％的年均增长速度，而它们所在国家的房价平均增长水平只有３.２％。

　　房价持续增长，令普通居民难以负担。伦敦一向以高房价著称。在２００２年至２０１２年期间，伦敦一套住房的平均售价七倍于这个城市的平均年薪，如今则已增长至１２倍。

　　受房价拖累，较之英国其他地方，伦敦人收入增长有限。表面上看来，伦敦人应该过得不错。２００８年金融危机以来，伦敦每户人家税后收入实际增长２％（已经计入通货膨胀因素），在英国全国屈指可数。

　　然而，工资涨了，房价也涨了。目前，伦敦每套住宅均价５０万英镑（约７３万美元），接近全国平均水平的三倍。英国智库“决心基金”分析认为，如果计入房贷和租金上涨的影响，伦敦人的收入比金融危机前平均减少４.３％，在全国垫底。

　　【工资涨了，房价涨】

　　大都市的房价持续增长，主要由需求驱动。

　　不少集合卫星城市的大城市近年来人口增长迅速，有大批９０后和零零后年轻人前来安家置业。苏黎世每５名居民中有两人出生在瑞士以外，当地４４％的居民年龄在２０岁到４４岁之间。

　　这类新兴大城市的特点是劳动力紧缺，因此收入增长较快。在旧金山和斯德哥尔摩，失业率比全国平均水平低一个百分点。

　　除了居住需求，房价也受可支配收入、利率水平和其他资产回报率影响。不少国际大都市是海外置业和资产保值的首选。

　　２０００年至２００６年期间，美国和英国的房价基本维持相似的上升轨迹。金融危机之后，两者表现大相径庭，美国房价逐渐回落正常，英国房价则在短暂停滞之后持续走高。

　　究其原因，与英国首都伦敦的吸引力不无关系。伦敦地产中介萨维尔斯的数据显示，城内近半豪宅由外国人购买。

　　投资大城市的房产，往往回报不错。摩根士丹利资本国际数据显示，温哥华房产２０１５年净回报率达１１％，高出加拿大整体楼市三个百分点。

　　高房价也与一个城市的经济活力相关。旧金山楼市走向与当地技术产业的发展息息相关，自２００８年以来房价与纳斯达克指数变动趋于同步。自２０１２年触底以来，硅谷房价已经增长７３％，而全美房价整体增长仅３１％。

　　【房价多少算合理？】

　　针对市场需求推高的房价，最有效的办法就是增大供给，修建更多的楼房。在寸土寸金的国际大都市，这谈何容易。

　　无论在旧金山还是伦敦，上马一个新的地产项目都不容易。前者在湾区有严格的住宅限制行政规划，后者则要在郊区保持大量绿地。

　　尽管如此，旧金山最近动工的房产项目是９年来最多的，而伦敦也在２０１５年开始新建２.４万套新住宅。

　　要判断一个城市的房价是否合理并不容易。有一种计算方法把房价与可支配收入、房价与房租作比较。房价上涨后，如果与可支配收入和房租的比率接近当地中长期平均水平，则无需担心。否则，要么收入增长或提高房租，要么房价下跌。