内外因素助推“寒蝉效应” 海外置业不可控风险加剧

　　在近年的资金潮下，国内房地产市场高烧难退，而这股热潮同样影响到了国外，中国买家持续涌入促使多个国家重点城市房价攀升。然而，目前海外置业的热潮似乎正遭遇寒冬。一方面，加拿大、澳大利亚等海外置业的热点地区都在税费上加大了对外国人投资的限制，另一方面，国内监管层也开始从支付领域限制外汇流出。多重管控下，海外置业的不可控风险持续加剧。

　　“外溢”的海外置业大军

　　30岁的陈东(化名)发现，他的生活正在被“在哪里置业”这一命题打乱。国内不断上涨的房价让他望而却步。最后，他选择在美国得克萨斯州买下了一套40万美元左右的别墅，首付5成即可。他认为，这是一笔划算的买卖：总价约人民币275万元，相当于20世纪70年代上海40平方米左右的老公房、北京东二环豪宅的一个厨房，但在国外却可以买到一栋别墅。

　　陈东选择到海外置业这一举动，并不意外。伴随着国内房产市场的火热，海外置业的投资群体也在不断扩大，美国、澳大利亚、加拿大等多个国家成国人买房置业的热门选择地。仲量联行公布的“全球资本流动”数据显示，2016年中国的海外商业和住宅房地产投资额达到330亿美元，同比增长近53%，再创历史新高。

　　另据胡润研究院与万国置地联合发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》指出，尽管中国房价涨势惊人，但仍有不少中国人在海外炒房，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的，他们平均拥有2.3套海外房产，且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。“分散风险”是中国高净值人群购置全球房产的最主要原因。

　　“最近有一点趋势是很明显的，海外置业投资群体在扩大，在我们所接触的海外房产咨询的人当中，不光是富豪，只能负担几十万首付款的中产阶层也越来越多。”伟业我爱我家海外置业部相关负责人表示。

　　海外置业政策风险趋升

　　瑞银发布的2016年全球房地产泡沫指数报告指出，刚性供给以及中国买家持续涌入，成为推动海外房价不断攀升的重要因素，低利率、全球资本的流入和投资者对于回报率的乐观心态更助长了这一膨胀势头。

　　报告显示，过去五年内温哥华，伦敦和斯德哥尔摩的房价激增，房地产泡沫的风险排行前三。在接近房地产泡沫的城市中，房价自2011年以来已经增加了近50%，而其他城市的平均涨幅只有不到15%。

　　不过，目前海外置业的政策风险和成本已不可低估。去年7月25日，作为加拿大国外投资者最多的地区，加拿大温哥华宣布房产转让税新政，去年8月起将向来自海外的房地产投资者额外征收15%的房屋转让税，旨在解决该省南部房地产市场空置率和房价过高问题。

　　澳大利亚自2016年4月起，为了避免大规模海外投资客推高当地房价，澳大利亚四大银行表示不再为海外收入人群提供住房按揭贷款；今年2月6日澳大利亚宣布，强化对外国投资者在澳非法置业的打击力度。近两年来，已经强制出售总价值1.07亿澳元的房产，其中约40%的房产属于富裕的中国买家，理由是这些交易违反了该国法律。

　　在青岛大学经济学院教授易宪容看来，加拿大和澳大利亚政府的举措无疑产生了寒蝉效应。“目前国外热门区域房价已上涨至较高水平，部分甚至处于泡沫危险区，因此，供应急剧增加、利率升高或国际资本流向出现变化，随时都可能引发大幅价格回调。此外，政策变动的不可控，也会使海外房产随时暴露在风险之中。”

　　资金外流被套上“紧箍咒”

　　更严厉的措施来自于国内。当前海外置业的火热，也引发了监管层的关注。我国近期出台了一系列措施，进一步收紧对企业和个人跨境投资和资金外流的管控。

　　2016年年底，中国人民银行发布《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》，将大额现金交易的人民币报告标准由“20万元”调整为“5万元”，以人民币计价的大额跨境交易报告标准为“人民币20万元”。此举被解读为变相调低了换汇额度。

　　2017年1月，国家外汇管理局对购汇用途进行细化和重申。虽然居民每人5万美元购汇额度并未缩减，但购汇流程相比以往更加复杂。其中重申，在个人客户购买外汇时，需要填写《申请书》，明确购汇时，不用于境外买房、证券投资。

　　记者采访的一些商业银行人士表示，此举将增加个人向境外转移资金的难度，国人购买海外物业的活动可能会受到一定的潜在影响，2017年的海外置业潮或将面临降温。有中介人士更预测，对外流资金的严控，还可能导致买家无法为已购房产还贷，这或将影响全球的楼市。

　　澳大利亚人斯科特是一名住在上海的房地产中介。能说一口流利普通话的他，主要工作就是帮助这里的有钱人到澳大利亚购买房产。自去年下半年开始，斯科特发现，由于中国央行采取措施阻止资金外流，看房的客户明显不如以前。

　　据他介绍，根据中国法律，个人可带到境外的资金上限为5万美元，此前，不少人是全家人将钱凑在一起，巧妙绕开这个上限。“直到2016年上半年，规定一直比较松散。现在越来越严格，必须承诺转到国外的5万美元不用于投资房地产。”斯科特说，“现在我都要提醒买家，除非钱已经转去海外，否则不要在购房合同上签字。”

　　多位业内人士认为，海外置业需要警惕相关市场和法律风险。中原地产首席分析师张大伟认为，海外置业要警惕市场风险。我国处于城镇化快速发展阶段，全国房价走高。但是，这种经验仅能解释国内特定区域的发展情况，如果放到世界范围内，以较长的时间区间来衡量就能发现，房地产行业与其他任何一个行业一样，都是有涨有跌的，在国外成熟的市场更是如此。“因此，如果拿着国内房产市场的经验参与海外置业，极有可能面对来自市场的风险。”

　　此外，国人海外置业，面临的是完全陌生的市场，在法律政策、体制运作、文化习俗等多方面与国内存在较大差异。因此，在对外投资整体增长的大走势下，海外置业“入乡随俗”，更要严格遵守当地政策法规，规避各种风险。