国内房产中介违规行为破坏市场秩序 盘点他国如何监管

　　央广网北京3月30日消息 据中国之声《全球华语广播网》报道，2016年是房价疯涨的一年。全国商品房成交均价同比增长10.1%，创下近七年最高，部分热点城市涨幅更是高达20%。伴随房产过热，房地产中介机构的各类违法违规行为屡见不鲜，这些中介机构通过编造散布谣言、发布虚假信息、赚取房源差价、挪用交易资金、违规开展金融业务、违规代理销售、无照经营等误导市场预期，引起了市场的波动。

　　针对此类违法违规中介机构，昨天(29日)，住房城乡建设部在整顿规范房地产开发销售中介行为电视电话会议上，通报了近期各地查处的30家违法违规房地产中介机构和开发企业，其中北京存房房地产经纪有限公司，上海弘锦房地产经纪事务所等均有上榜。

　　住建部要求各地重点整治房地产开发企业和中介机构的三类违法违规行为：一是垄断房源，操纵市场价格；二是造谣生事，误导市场预期；三是提供虚假证明，扰乱市场秩序。同时，要求各地配合金融主管部门继续严肃查处“首付贷”和其他资金违规进入房地产市场的行为。

　　这些违法违规中介机构所受到的处罚视情节轻重不尽相同，其中包括限期整改、暂停网签、处以罚款等行政处罚。针对对情节严重的，要在整改期内暂停中介机构所有门店的业务办理。在此基础上，住建部还将部分违法违规的中介机构公开曝光，列入严重失信企业“黑名单”，性质恶劣的要依法清出市场，构成犯罪的，要移送有关部门依法追究刑事责任。

　　那么其他国家的房产中介有怎样的行业规范？是否也存在着类似的乱象？政府部门又是如何对中介机构进行监管呢？

　　德国：房价较平稳 中介乱象少

　　德国人比较重视实体经济，房地产在国民经济中的比重很小，某种程度上讲，德国的房地产是为实体经济和社会稳定服务的。德国历届政府将住房看作是民生的基本保障，通过各种法律以及税务措施来压缩房产的炒作空间，让房子始终保持其居住的本质，不是用来发展经济，更不是用来炒作盈利的。

　　据《全球华语广播网》德国观察员薛成俊介绍，德国相关法律对房屋出租和租住都做了细致的规定，尤其是房客的权益能够得到较好的保障，所以60%以上的人都是租房住，而不是买房。德国对于自住房只征收土地税，根据各州情况不同，税率在3%-5%之间，房主每年都要缴纳土地税，用于出售或者出租等商用目的的房产，不但要征收不动产税，而且还有15%的盈利所得税，对于购买十年内再次出售的房产还要征收25%的资本税，在很大程度上压缩了炒房行为。

　　德国的房产中介机构有相对统一的行业和收费标准，主要服务内容是接受卖方和买方的委托，并促成交易，中介人员要陪同客户一起去察看房产，并且参与房地产的购买公证过程，并要缴纳土地税，公证费，以及交易额3%左右的中介费。房子在购买之后，除了每年要缴纳土地税之外，还要支付污水排放费、街道清扫费、垃圾清运费等，所以很多人干脆就租房住，省去很多的麻烦。

　　澳大利亚：有规范行业的法规 但仍存在小部分违规行为

　　据《全球华语广播网》澳大利亚观察员胡方介绍，在房产中介的管理问题上，澳大利亚有专门的代售房产和商业中介法规，这一法规从总体上规范了房产中介的行为，使绝大部分的中介在房产销售时，遵循相关法令，但是一小部分的中介也存在违规问题。比如为了促进销售，一些中介会恶意压低房屋的报价，宣传价格甚至比房屋价格便宜数十万元的低报价，能够吸引更多购房者。之后告诉房主，这一较低的价格已经是房屋价值的极限，从而实现快速销售，或在有较大量的意向购房者之后，迅速提高房价，这些恶意压低房价的行为在澳大利亚是不被允许的。

　　此外，澳大利亚房产的海外销售中，中介问题颇为严重。在一些境外房产推介会上，由于信息不对称，被误导的海外购房者经常会在不知情的情况下违规购买澳大利亚房产，甚至有一些房产中介会无中生有地将房产和移民直接挂上钩，这是根本不存在的骗局。澳大利亚各州的公平交易厅打击违规房产中介的主要职权部门，因此公平交易厅的工作人员会在周末举行对违规中介整治的突击行动，但这些整治并不能解决全部问题。

　　西班牙：海外买家维权成本高 纵容房产中介黑心行为

　　据《全球华语广播网》欧洲观察员张舜衡介绍，在过去50年，西班牙经历了三次房地产泡沫，每次房地产疯狂繁荣时期都是地产中介乱象重生之时。虽然目前西班牙房地产泡沫已经破灭，但地产中介的玩法却越来越疯狂。外国人在西班牙买房需要先办理外国人居留许可，这个许可其实非常简单，比如在西班牙首都马德里只需到特定警察局，提交表格和护照复印即可，手续费只有不到10欧元。而西班牙地产中介对此项服务开价，起步则为300欧元，多则500欧元的情况极为普遍，以高达50多倍的标准收费。

　　除了服务费漫天要价以外，在房价上更是如此，比如房东本准备以低价赶紧卖房，中介发现价格便宜后直接加30-50%的价格出售。如果漫天要价只是西班牙地产中介的普遍行为，那么还有很多黑心中介单纯为了骗取押金，丝毫不在乎最终交易是否能够达成。房屋中介总是反复强调尽快交付定金、签署预定合同，当买家无法按中介宣传的拿到贷款，或者受到西班牙银行反洗钱法的限制没有在短期内付款，这笔定金就轻松落入中介腰包。

　　西班牙政府对中介这种擦边球行为又痛又恨，却几乎无计可施。海外买房者的维权成本又非常高，更进一步纵容了西班牙房产中介的黑心行为。